Odziedziczyłeś mieszkanie lub dom? Dział spadku i zachowek krok po kroku

Odziedziczyłeś mieszkanie razem z rodzeństwem i nie wiesz, co dalej? Zanim cokolwiek zrobisz z nieruchomością, musisz przejść dwa etapy: formalne potwierdzenie, kto dziedziczy, oraz dział spadku, jeśli spadkobierców jest więcej niż jeden. A jeśli ktoś został pominięty w testamencie, dochodzi trzeci wątek — zachowek, na który masz co do zasady pięć lat. Poniżej wyjaśniam, jak to wszystko się ze sobą łączy.

Pierwszy krok: potwierdzenie, kto dziedziczy

Zanim cokolwiek zrobi się z nieruchomością, trzeba formalnie potwierdzić krąg spadkobierców — sądowym stwierdzeniem nabycia spadku albo notarialnym aktem poświadczenia dziedziczenia. Ten drugi tryb jest zwykle szybszy, ale wymaga zgody wszystkich spadkobierców co do samego faktu dziedziczenia oraz udziałów.

Na tej podstawie ujawnia się spadkobierców w księdze wieczystej jako współwłaścicieli w ułamkach.

Dział spadku — jak podzielić nieruchomość między spadkobierców

Jeśli spadkobierców jest kilku, nieruchomość wchodzi do majątku spadkowego jako ich współwłasność w ułamkach. Aby ją rozdzielić i ustalić wyłącznego właściciela (lub konkretny sposób korzystania), potrzebny jest dział spadku — umowny (u notariusza, gdy wszyscy są zgodni) albo sądowy (gdy istnieje spór).

Możliwe rozwiązania to między innymi:

• przyznanie nieruchomości jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• fizyczny podział nieruchomości, jeśli jest to dopuszczalne i możliwe (np. w przypadku niektórych działek lub budynków),
• cywilna sprzedaż nieruchomości (za pośrednictwem komornika lub polubownie) i podział uzyskanej kwoty.

Wpis wyłącznego właściciela w księdze wieczystej następuje dopiero po przeprowadzeniu działu spadku.

Zachowek — kiedy ktoś został pominięty

Zachowek to roszczenie pieniężne, a nie prawo do udziału w samej nieruchomości (art. 991 Kodeksu cywilnego). Przysługuje najbliższej rodzinie spadkodawcy: dzieciom, małżonkowi, a w ich braku rodzicom, którzy zostali pominięci w testamencie albo otrzymali mniej, niż wynosi ich ustawowy udział. Jeśli w spadku znajduje się głównie nieruchomość, jej wycena często decyduje o wysokości zachowku — to pole do sporu równie częste, co sam dział spadku.

Roszczenie o zachowek przedawnia się co do zasady po pięciu latach:

• przy dziedziczeniu testamentowym — od ogłoszenia testamentu,
• przy dziedziczeniu ustawowym — od otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy),
• przy roszczeniach skierowanych do obdarowanych lub zapisobierców windykacyjnych — od otwarcia spadku (art. 1007 Kodeksu cywilnego).

Ten termin ma kluczowe znaczenie i warto go pilnować od samego początku.

Najczęstsze pytania

Czy muszę przeprowadzić dział spadku, jeśli chcę tylko sprzedać swój udział? Spadkobierca może swobodnie sprzedać swój udział w całym spadku (art. 1051 k.c.). Jeśli jednak chcesz sprzedać udział w konkretnej odziedziczonej nieruchomości, co do zasady potrzebujesz zgody pozostałych spadkobierców (art. 1036 k.c.). W braku takiej zgody rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia pozostałych spadkobierców wynikające z działu spadku. Ponadto w praktyce znalezienie kupca na udział w pojedynczej nieruchomości bywa bardzo trudne.

Co, jeśli jeden ze spadkobierców mieszka w odziedziczonej nieruchomości i nie chce się wyprowadzić? To częsta przyczyna sporu. Pozostali współwłaściciele mogą domagać się rekompensaty za korzystanie z rzeczy wspólnej z wyłączeniem pozostałych spadkobierców (na podstawie art. 206 k.c.) lub wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności i dział spadku.

Czy zachowek można dochodzić, jeśli spadkodawca rozdał majątek za życia? Tak. W określonych ustawowo warunkach darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przed śmiercią mogą być doliczane do substratu spadku przy obliczaniu zachowku (art. 993 k.c.) — to jeden z częściej pomijanych, a kluczowych elementów w tych sprawach.

Czy dział spadku i sprawa o zachowek mogą toczyć się jednocześnie? Tak, choć w praktyce często wygodniej jest najpierw ustalić dokładny skład i wartość spadku w postępowaniu o dział spadku, ponieważ bezpośrednio wpływa to na wyliczenie należnego zachowku.

Zanim zaczniesz dział spadku

Dział spadku bywa prosty, gdy w grę wchodzi jedno mieszkanie i zgodni spadkobiercy. Sprawa nabiera zupełnie innego charakteru, gdy odziedziczona nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny — na przykład budynek wzniesiony bez pozwolenia albo z samowolną rozbudową, którą trzeba zalegalizować, zanim w ogóle będzie można ją sprzedać lub podzielić.

To dokładnie ten typ spraw, w których wieloletnia praca po stronie organów nadzoru budowlanego (WINB w Olsztynie, GUNB w Warszawie) pozwala prowadzić sprawę od razu dwutorowo — spadkowo i budowlano-administracyjnie. Więcej o tym w części dotyczącej legalizacji samowoli budowlanej.

Odziedziczyłeś nieruchomość i nie wiesz, od czego zacząć? Opisz sprawę — odpowiem w 24 godziny. Pierwsze 15 minut konsultacji jest bezpłatne.

Powyższy wpis ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie — sposób przeprowadzenia działu spadku zależy od kręgu spadkobierców i składu masy spadkowej.

adw. Anna Rosiak — kontakt