Wady w nowym mieszkaniu? Rękojmia i gwarancja dewelopera — co Ci przysługuje krok po kroku

Odebrałeś mieszkanie od dewelopera i już po kilku tygodniach widzisz rysy na ścianach, nieszczelne okna albo pęknięcia na tynku? Masz na to więcej czasu, niż się wydaje: pięć lat od wydania lokalu na stwierdzenie wad z tytułu rękojmi — niezależnie od tego, co deweloper zadeklarował w gwarancji. Poniżej wyjaśniam, czym różnią się te dwie ścieżki, jak wygląda skuteczna reklamacja i co zrobić, gdy deweloper odmawia naprawy.

Rękojmia a gwarancja — dwie niezależne podstawy odpowiedzialności

Rękojmia wynika wprost z Kodeksu cywilnego i obowiązuje niezależnie od woli dewelopera — nie trzeba jej nigdzie „aktywować" ani powoływać się na nią w umowie. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia jej wydania kupującemu.

Gwarancja to zupełnie inna, dobrowolna podstawa — zobowiązanie, które deweloper składa najczęściej w protokole odbioru albo osobnym dokumencie gwarancyjnym. Jej zakres i czas trwania zależą wyłącznie od tego, co deweloper faktycznie zadeklarował.

Kluczowa zasada: obie ścieżki działają równolegle i niezależnie od siebie. Odmowa uznania wady w ramach gwarancji nie zamyka drogi do dochodzenia tego samego roszczenia z rękojmi — i odwrotnie. Warto powołać się na obie podstawy jednocześnie już w pierwszym piśmie.

Jak skutecznie zgłosić wadę

Zgłoszenie reklamacyjne warto złożyć na piśmie — mailem z potwierdzeniem odbioru albo listem poleconym — i zawrzeć w nim:

• dokładny opis usterki wraz z dokumentacją zdjęciową,
• datę jej ujawnienia,
• konkretne żądanie: naprawę, wymianę, obniżenie ceny albo — w skrajnych przypadkach — odstąpienie od umowy.

Zgodnie z przepisami ustawy o prawach konsumenta, jeśli deweloper nie ustosunkuje się do Twojego żądania w terminie 14 dni od jego otrzymania, uważa się, że uznał je za uzasadnione. To termin, o którym łatwo zapomnieć, a który realnie wzmacnia pozycję kupującego w razie sporu.

Co, jeśli deweloper odmawia albo staje się niewypłacalny?

Odrzucenie reklamacji nie kończy sprawy — to najczęściej dopiero początek negocjacji, a w razie potrzeby podstawa do wezwania przedsądowego i pozwu.

Najczęstsze pytania

Czy mogę dochodzić rękojmi, jeśli minął już termin gwarancji dewelopera? Tak — rękojmia i gwarancja mają różne, niezależne od siebie terminy. Wygaśnięcie gwarancji nie ma wpływu na możliwość dochodzenia roszczeń z rękojmi, o ile wada została stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania lokalu.

Czy muszę wpuścić dewelopera do mieszkania, żeby ocenił wadę? Zasadą jest umożliwienie oględzin — to standardowy element procedury reklamacyjnej, choć warto zrobić to w obecności świadka lub dokładnie udokumentować stan techniczny przed wizytą.

Co, jeśli wada ujawniła się dopiero po kilku latach użytkowania? Wada musi ujawnić się w ciągu 5 lat od wydania mieszkania. Od momentu, gdy zauważysz usterkę, masz co do zasady rok na zgłoszenie roszczenia do sądu (przy czym termin ten nie może skończyć się przed upływem 5-letniego okresu rękojmi). Działaj niezwłocznie po wykryciu wady i nie zwlekaj ze zgłoszeniem.

Czy rękojmia obejmuje też wady części wspólnych budynku, a nie tylko mojego lokalu? Tak, ale dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości wspólnej (np. dachu, elewacji czy hali garażowej) przez wspólnotę mieszkaniową wymaga dokonania cesji (przelewu) roszczeń z rękojmi z poszczególnych właścicieli lokali na rzecz wspólnoty.

Zanim zaczniesz działać

Skuteczność reklamacji zależy przede wszystkim od protokołu odbioru, sposobu zgłoszenia wady i terminów, których deweloperzy pilnie pilnują. Zanim podpiszesz jakiekolwiek porozumienie z deweloperem albo zaakceptujesz jego odpowiedź na reklamację, warto skonsultować dokumenty — skontaktuj się ze mną i opisz sytuację.

Masz wadę w nowym mieszkaniu i nie wiesz, czy skorzystać z rękojmi, czy gwarancji? Opisz sprawę — odpowiem w 24 godziny. Pierwsze 15 minut konsultacji jest bezpłatne.

Powyższy wpis ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie — zakres odpowiedzialności dewelopera zależy od treści konkretnej umowy i okoliczności ujawnienia wady.

adw. Anna Rosiak — kontakt